Kat Mülkiyeti Hukuku

Kat Mülkiyeti Ne Demek?

Bir yapının birbirinden ayrılabilir ve bunun yanında tek başına kullanıma elverişli olan belirli bir hacme sahip alanları kat mülkiyetine konu edinilebilir. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanun’un sağladığı tüm hak ve yetkilere haizdir. Ayrıca bağımsız bölümün maliki arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet hakkına da sahiptir. Her bağımsız bölüm tescil işlemlerinin sağlanmasıyla tapu kütüğünde ayrı birer sayfa açılarak taşınmaz sıfatı kazanır. Bağımsız bölümler tahsis edildiği amaca elverişli olduğu halde kat mülkiyeti kazanır. Kanunda bağımsız bölümler örneklenerek sayılmıştır; kat, dükkân, mağaza, daire, depo, büro. Bu sayma sınırlayıcı bir sayma değildir. Önemli olan ayrı ayrı ve tahsis edildiği amaca göre kullanıma elverişli olmasıdır. Başka bir deyişle tahsis edilme şekline göre kendi kendine yetebilen alanlar bağımsız bölümlerdir. Ayrıca belirtmek gerekir ki bir mülkün kat mülkiyetine tabi olması için tamamen betonarme olması gerekir. Kısmen beton ve kısmen ahşap olan ya da tümüyle ahşap olan yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Bağımsız bölümlerin eklentileri vardır. Eklentiler, o bölüme tahsis edilmiş olmalı ve bağımsız bölümün dışında kalmalıdır. Su deposu, garaj, kömürlük, havagazı veya su saati yuvaları bağımsız bölüm eklentilerine örnek gösterilebilir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin arsa payı vardır. Arsa payları ayrı ayrı mülkiyete tabi olmayıp ortak mülkiyete tabidir. Her bağımsız bölümün arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmazdaki oranı kadardır. Bağımsız bölümün satılması halinde ona bağlı eklentiler ve arsa payı mülkiyet ile devredilir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler hep birlikte ana yapıyı ifade eder. Ana yapı ve diğer eklentiler ise ana gayrimenkuldür. Kat mülkiyetinde, kat malikleri arasında yapılan ve sözleşme hükmü taşıyan yönetim planı mevcuttur. Yönetim planı, yönetim şekli, kullanım amacı; yönetici ve denetçilerin alacağı ücret ve diğer hususları düzenler. Kat malikleri, kat mülkiyetini kurarken yönetim planını düzenleyip, imza altına alarak tapu idaresine teslim eder. Son olarak kat malikleri paylı mülkiyete tabi ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

Resmi senet, mahkeme kararı ve kat irtifakına dayalı olarak kat mülkiyeti kurulabilir.

(1) Resmi senetle kat mülkiyeti kurulması: malik ya da paydaşların resmi sözleşme düzenleyip, tapu kütüğüne tescil etmesiyle kat mülkiyeti kurulur. Düzenlenecek resmi sözleşme ile birlikte verilmesi gereken belgeler; yapı veya yapıların dış cepheleri, bağımsız bölüm, ortak yerler ve eklentilerin ölçüleri, bağımsız bölümlerin numaraları, bağımsız bölümlere düşen arsa payı oranları, mimari proje, yapı kullanım izin belgesi ve yönetim planıdır. Tapu memuru sayılan bu belgelerin eksiksiz teslim edilmesi halinde resmi senet düzenler. Ana gayrimenkulün tek bir maliki var ise talep halinde resmi senet düzenlenmesi gerekmemektedir.

(2) Mahkeme kararı ile kat mülkiyetinin kurulması iki durumda mümkündür: Bunlar; kat mülkiyetinin kurulmasını amaçlayan sözleşmelerin ifası için açılan davalar ve ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu davalar da kat mülkiyetinin kurulması için gereken belgeler ile kat mülkiyeti kurmaya elverişli bir yapı olması durumunda mahkemeden kat mülkiyeti kurulması talep edilebilir.

(3) Son olarak kat mülkiyeti kat irtifakına dayanarak kurulur. Yapı kullanma izin belgesine dayanarak KMK’da belirlenen şartlara göre kat mülkiyeti kurulabilir. Arsa sahibi ya da kat irtifakı tapusuna sahip olan kimseler de kat mülkiyetinin kurulması isteminde bulunabilir.